همه چیز درباه وام مسکن

صاحبخانه شدن یکی از اصلی‌ترین اهداف اقتصادی و اجتماعی برای هر فرد و خانواده ایرانی است. در شرایط اقتصادی کنونی، استفاده از تسهیلات بانکی و وام‌های خرید مسکن، یک ضرورت برای تحقق این رویا در نظر گرفته می‌شود. با این حال، وام‌های مسکن پر از جزئیات، طرح‌های متنوع و شرایطی هستند که عدم آگاهی از آن‌ها می‌تواند متقاضیان این تسهیلات را سردرگم کند. تمام وام‌ها اعم از وام‌های مبتنی بر سپرده‌گذاری و اوراق گرفته تا طرح‌های ویژه زوجین و بافت فرسوده، هر کدام قواعد و محاسبات خاص خود را دارند. در این مقاله قصد داریم انواع وام مسکن و قواعد آن‌ها را مورد بررسی قرار دهیم.

جدول انواع وام مسکن موجود در بازار

نظام بانکی کشور، به ویژه بانک مسکن به عنوان متولی اصلی این حوزه، طرح‌های تسهیلاتی گوناگونی را برای متقاضیان خرید یا ساخت مسکن در نظر گرفته است. هر یک از این وام‌ها شرایط، سقف مبلغ و نحوه‌ دریافت متفاوتی دارند که انتخاب بهترین گزینه را به یک تصمیم‌گیری مهم تبدیل می‌کند. برخی از این وام‌ها نیازمند سپرده‌گذاری بلندمدت هستند، در حالی که برخی دیگر از طریق خرید اوراق ممتاز در دسترس قرار می‌گیرند. در جدول زیر، به معرفی مهم‌ترین وام‌های مسکن فعال در شبکه بانکی کشور پرداخته‌ایم تا دیدی کلی از گزینه‌های پیش روی خود داشته باشید.

قیمت اوراق وام مسکن ۴۰۰ میلیونی

یکی از سریع‌ترین و محبوب‌ترین روش‌ها برای دریافت وام مسکن، استفاده از اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن، معروف به اوراق تسه، است. این اوراق در بازار فرابورس ایران معامله می‌شوند و قیمت آن‌ها روزانه بر اساس عرضه و تقاضا نوسان می‌کند. متقاضیانی که زمان کافی برای سپرده‌گذاری ندارند یا می‌خواهند فرآیند دریافت وام را تسریع کنند، می‌توانند با خرید این اوراق، مجوز دریافت وام را از بانک مسکن کسب نمایند. هر برگه اوراق تسهیلات مسکن (تسه)، معادل ۵۰۰ هزار تومان از مبلغ وام است؛ بنابراین برای محاسبه هزینه موردنیاز، ابتدا باید تعداد برگه‌هایی را که برای دریافت مبلغ وام دلخواه لازم است به دست بیاورید و سپس آن را در قیمت روز هر برگه ضرب کنید. به عنوان مثال، برای دریافت یک وام مسکن به مبلغ ۴۰۰ میلیون تومان، به ۸۰۰ برگه اوراق تسه نیاز دارید (۴۰۰،۰۰۰،۰۰۰ تقسیم بر ۵۰۰،۰۰۰).

 حال باید این تعداد را در قیمت روز هر برگه ضرب کنید. فرض کنید در زمان خرید، قیمت هر برگه اوراق در فرابورس ۱۵۰ هزار تومان باشد. در این صورت، هزینه‌ کل خرید اوراق شما به شرح زیر خواهد بود: هزینه کل اوراق = تعداد اوراق × قیمت هر برگه ۱۲،۰۰۰،۰۰۰ تومان = ۸۰۰ × ۱۵۰،۰۰۰ تومان

بنابراین، برای دریافت وام ۴۰۰ میلیون تومانی، باید مبلغی حدود ۱۲ میلیون تومان را صرفاً برای خرید مجوز آن (اوراق) هزینه کنید. این مبلغ به بانک پرداخت نمی‌شود و بخشی از اقساط شما نیز نخواهد بود، بلکه هزینه‌ای است که برای خرید این امتیاز از دارندگان اوراق در بازار سرمایه می‌پردازید.

وام ۵۰۰ میلیونی با سند ملکی بانک مسکن

گاهی افراد برای مقاصدی غیر از خرید خانه، مانند تعمیرات اساسی، ساخت طبقه جدید، راه‌اندازی کسب‌وکار یا نیازهای ضروری دیگر، به سرمایه‌ی نقدی نیاز دارند و یک سند ملکی آزاد نیز در اختیار دارند. در این موارد می‌توان از طرح وام با سند ملکی استفاده کرد. این نوع تسهیلات توسط بانک‌های مختلف از جمله بانک مسکن ارائه می‌شوند. این نوع وام، وام خرید مسکن محسوب نمی‌شوند بلکه یک وام کارگشا برای تعمیر یا جعاله هستند. در این نوع وام سند ملک شما می‌تواند به عنوان وثیقه‌ای محکم در رهن بانک قرار ‌گیرد. البته بانک‌ها با بررسی سوابق مالی و در نظر گرفتن مبلغ وام، وثیقه وام را تعیین خواهد کرد.

سقف این وام معمولاً بر اساس درصدی از ارزش کارشناسی ملک تعیین می‌شود و می‌تواند تا مبالغ قابل توجهی مانند ۵۰۰ میلیون تومان یا حتی بیشتر نیز برسد. نرخ سود این وام‌ها عموماً مطابق با نرخ مصوب شورای پول و اعتبار (در حال حاضر ۲۳ درصد) است و دوره‌ بازپرداخت آن نیز کوتاه‌تر از وام‌های خرید مسکن و معمولاً حداکثر ۵ ساله است. مزیت اصلی این وام، عدم نیاز به خرید اوراق یا سپرده‌گذاری طولانی‌مدت است و فرآیند دریافت آن در صورت کامل بودن مدارک و ارزشمند بودن وثیقه، نسبتاً سریع پیش می‌رود. این گزینه برای مالکانی که به نقدینگی فوری نیاز دارند و قصد فروش ملک خود را ندارند، راهکاری بسیار مؤثر است.

همه چیز درباره وام خرید مسکن یک میلیارد و ۲۸۰ میلیونی بانک مسکن

بدون شک پرچمدار تسهیلات خرید مسکن در کشور، وام ترکیبی بانک مسکن است که در حال حاضر سقف آن برای زوجین تهرانی به یک میلیارد و ۲۸۰ میلیون تومان می‌رسد. این مبلغ چشمگیر، خود از دو بخش اصلی تشکیل شده است که به صورت همزمان به متقاضی پرداخت می‌شود و درک ساختار آن برای برنامه‌ریزی مالی ضروری است.

بخش اول و اصلی این وام، تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق ممتاز است که سقف آن برای هر فرد در تهران ۵۰۰ میلیون تومان است. بخش دوم، وام جعاله یا تعمیرات مسکن است که سقف آن نیز برای هر فرد ۱۶۰ میلیون تومان می‌باشد. بنابراین، یک فرد متقاضی در تهران می‌تواند مجموعاً ۶۶۰ میلیون تومان وام دریافت کند. جذابیت اصلی این طرح برای زوجین است که این مبالغ دو برابر می‌شوند.

وام مسکن زوجین

زوجین واجد شرایط می‌توانند به صورت مشترک برای این وام اقدام کرده و سقف تسهیلات خود را به شکل قابل توجهی افزایش دهند. در این حالت، هر یک از زوجین می‌توانند به صورت جداگانه از سقف وام فردی بهره‌مند شوند. محاسبات این وام برای زوجین در تهران به شرح زیر است:

• وام اصلی خرید مسکن: ۵۰۰ میلیون تومان برای هر نفر که مجموعاً ۱ میلیارد تومان برای زوجین می‌شود.
• وام جعاله (تعمیرات): ۱۶۰ میلیون تومان برای هر نفر که مجموعاً ۳۲۰ میلیون تومان برای زوجین می‌شود.

با جمع این دو مبلغ، سقف کل تسهیلات قابل دریافت برای یک زوج در تهران به ۱ میلیارد و ۳۲۰ میلیون تومان می‌رسد (که به صورت مصطلح به آن وام ۱.۲۸ میلیاردی می‌گویند). برای دریافت این مبلغ، زوجین باید معادل کل آن اوراق تسه خریداری کنند. شرایط اصلی برای دریافت این وام شامل نداشتن سابقه‌ استفاده از تسهیلات دولتی مسکن (فرم ج سبز)، توانایی پرداخت اقساط و ارائه‌ سند ملکی است که حداکثر ۲۵ سال از تاریخ صدور پروانه ساخت آن گذشته باشد. این وام قدرتمندترین ابزار مالی موجود برای زوج‌های جوانی است که قصد دارند قدم در مسیر خرید اولین خانه‌ی خود بگذارند.

به طور کلی وام مسکن، علی‌رغم پیچیدگی‌ها، اصلی‌ترین مسیر خانه‌دار شدن است. انتخاب کلیدی برای متقاضیان میان دریافت سریع وام از طریق خرید پرهزینه اوراق یا سپرده‌گذاری بلندمدت برای بهره‌مندی از سود کمتر قرار دارد. وام ترکیبی زوجین قدرتمندترین ابزار موجود است که تحقق آن نیازمند برنامه‌ریزی دقیق برای تأمین هزینه اولیه اوراق است.